Articles du code de commerce Article L145-1 I. – Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre 1° Aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation jointe ;2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées – soit avant, soit après le bail – des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du – Si le fonds est exploité sous forme de location-gérance en application du chapitre IV du présent titre, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes dispositions sans avoir à justifier de l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des – Si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l’exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des dispositions du présent chapitre, même en l’absence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du cas de décès du titulaire du bail, ces mêmes dispositions s’appliquent à ses héritiers ou ayants droit qui, bien que n’exploitant pas de fonds de commerce ou de fonds artisanal, demandent le maintien de l’immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa L145-2 dispositions du présent chapitre s’appliquent également 1° Aux baux des locaux ou immeubles abritant des établissements d’enseignement ; 2° Aux baux consentis aux communes pour des immeubles ou des locaux affectés, soit au moment de la location, soit ultérieurement et avec le consentement exprès ou tacite du propriétaire, à des services exploités en régie ; 3° Aux baux d’immeubles ou de locaux principaux ou accessoires, nécessaires à la poursuite de l’activité des entreprises publiques et établissements publics à caractère industriel ou commercial, dans les limites définies par les lois et règlements qui les régissent et à condition que ces baux ne comportent aucune emprise sur le domaine public ; 4° Sous réserve des dispositions de l’article L. 145-26 aux baux des locaux ou immeubles appartenant à l’Etat, aux collectivités territoriales et aux établissements publics, dans le cas où ces locaux ou immeubles satisfont aux dispositions de l’article L. 145-1 ou aux 1° et 2° ci-dessus ; 5° Aux baux d’immeubles abritant soit des sociétés coopératives ayant la forme commerciale ou un objet commercial, soit des sociétés coopératives de crédit, soit des caisses d’épargne et de prévoyance ; 6° Aux baux des locaux consentis à des artistes admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes et reconnus auteurs d’oeuvres graphiques et plastiques, tels que définis par l’article 98 A de l’annexe III du code général des impôts ; 7° Par dérogation à l’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, aux baux d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel si les parties ont conventionnellement adopté ce les dispositions du présent chapitre ne sont pas applicables aux autorisations d’occupation précaire accordées par l’administration sur un immeuble acquis par elle à la suite d’une déclaration d’utilité cas d’exercice du droit de préemption sur un bail commercial, un fonds artisanal ou un fonds de commerce en application du premier alinéa de l’article L. 214-2 du code de l’urbanisme, le bail du local ou de l’immeuble demeure soumis au présent défaut d’exploitation ne peut être invoqué par le bailleur pour mettre fin au bail commercial dans le délai prévu au même article L. 214-2 pour sa rétrocession à un nouvel L145-3 Les dispositions du présent chapitre ne sont pas applicables aux baux emphytéotiques, sauf en ce qui concerne la révision du loyer. Toutefois, elles s’appliquent, dans les cas prévus aux articles L. 145-1 et L. 145-2, aux baux passés par les emphytéotes, sous réserve que la durée du renouvellement consenti à leurs sous-locataires n’ait pas pour effet de prolonger l’occupation des lieux au-delà de la date d’expiration du bail emphytéotique. La durée minimum des baux commerciauxLa durée d’un bail commercial est d’au moins 9 est interdit, sauf pour les locaux monovalents, à usage de bureaux ou de stockage, de prévoir des baux d’une durée ferme de 9 ans, le locataire devant pouvoir dénoncer le bail à l’issue de chaque période baux dérogatoires peuvent être conclus pour une durée maximum de 3 ans mais ils ne sont pas régis par le statut des baux en est de même des conventions d’occupation baux portant sur des résidences de tourisme sont de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennaleArticle L145-4 La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires. Le bailleur a la même faculté, dans les formes et délai de l’article L. 145-9, s’il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain. Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa du présent article. Il en est de même pour ses ayants droit en cas de décès du preneur. Les dispositions de l’alinéa précédent sont applicables à l’associé unique d’une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du L145-5 Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local. Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s’il s’agit d’une location à caractère le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l’avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le L145-5-1N’est pas soumise au présent chapitre la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des L145-7-1Les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme mentionnées à l’article L. 321-1 du code du tourisme sont d’une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale. Les baux prennent fin par l’effet d’un congé délivré par le bailleur ou par le locataire ou d’une demande de renouvellement. Si le congé doit être donné obligatoirement par acte d’huissier, la demande de renouvellement peut en revanche, au choix du preneur, être notifiée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Article L145-8 Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux. Le fonds transformé, le cas échéant, dans les conditions prévues à la section 8 du présent chapitre, doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation telle qu’elle est prévue à l’article L. 145-9, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette L145-9 Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat. S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier ci-dessus. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été L145-10 A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous. Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous. Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de conditions du bail renouveléLe bailleur qui veut obtenir une augmentation du loyer du bail renouvelé doit mentionner le prix qu’il propose dans le congé ou dans sa réponse à la demande de défaut, le nouveau prix ne sera dû qu’à compter de la demande qu’il fera L145-11 Le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L. 145-10, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d’ R145-1Le bailleur qui n’a pas fait connaître le montant du loyer qu’il propose dans les conditions de l’article L. 145-11 peut demander une modification du prix du bail ultérieurement, par acte d’huissier de justice, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou dans le mémoire prévu à l’article R. durée du bail de renouvellement est de 9 ans, sauf accord des parties pour une durée plus L145-12 La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article L. 145-4 sont applicables au cours du bail renouvelé. Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. Toutefois, lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Si le bailleur refuse le renouvellement du bail, il doit verser au locataire une indemnité d’éviction qui sera égale à la valeur marchande du fonds de commerce calculée selon les usages de la profession ou à la valeur du droit au bail si celle-ci lui est bailleur peut refuser le renouvellement et se dispenser du versement d’une indemnité d’éviction en cas de motifs graves et légitimes imputables au locataire sortant ou si l’immeuble est déclaré insalubre ou d’éviction est également due si le refus de renouvellement est motivé par la reconstruction de l’immeuble existant sauf la possibilité pour le bailleur d’offrir au locataire évincé un local de remplacement. Article L145-14 Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est L145-17 I. – Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; 2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. II. – En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. L145-18 Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l’immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14. Il en est de même pour effectuer des travaux nécessitant l’évacuation des lieux compris dans un secteur ou périmètre prévu aux articles L. 313-4 et L. 313-4-2 du code de l’urbanisme et autorisés ou prescrits dans les conditions prévues audits articles. Toutefois, le bailleur peut se soustraire au paiement de cette indemnité en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent. Le cas échéant, le locataire perçoit une indemnité compensatrice de sa privation temporaire de jouissance et de la moins-value de son fonds. Il est en outre remboursé de ses frais normaux de déménagement et d’emménagement. Lorsque le bailleur invoque le bénéfice du présent article, il doit, dans l’acte de refus de renouvellement ou dans le congé, viser les dispositions de l’alinéa 3 et préciser les nouvelles conditions de location. Le locataire doit, dans un délai de trois mois, soit faire connaître par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception son acceptation, soit saisir la juridiction compétente dans les conditions prévues à l’article L. 145-58. Si les parties sont seulement en désaccord sur les conditions du nouveau bail, celles-ci sont fixées selon la procédure prévue à l’article L. locataire qui a reçu un refus de renouvellement a droit de se maintenir dans les lieux aux mêmes conditions tant qu’il n’a pas reçu le paiement de l’indemnité d’ compter de la date d’effet du congé, il est redevable d’une indemnité d’occupation qui doit correspondre à la valeur L145-28 Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation. Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul ca1s prévu au deuxième alinéa de l’article L. 145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d’une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal de grande instance statuant au vu d’une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d’Etat, en application de l’article L. droit au maintien dans les lieux du locataire cesse, passé un délai de 3 mois à compter du paiement de l’indemnité d’ le locataire ne restitue pas les lieux, il est retenu 1% par jour de retard sur le montant de l’indemnité d’ L145-29 En cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre. A défaut d’accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l’indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur est versée par le séquestre au locataire sur sa seule quittance, s’il n’y a pas d’opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations L145-30 En cas de non-remise des clés à la date fixée et après mise en demeure, le séquestre retient 1 % par jour de retard sur le montant de l’indemnité et restitue cette retenue au bailleur sur sa seule quittance. Lorsque le délai de quinzaine prévu à l’article L. 145-58 a pris fin sans que le bailleur ait usé de son droit de repentir, l’indemnité d’éviction doit être versée au locataire ou, éventuellement, à un séquestre, dans un délai de trois mois à compter de la date d’un commandement fait par acte extrajudiciaire qui doit, à peine de nullité, reproduire le présent alinéa. En principe, la sous-location est elle est autorisée, le locataire a l’obligation de convier le bailleur à concourir à l’acte de sous-location et de lui notifier son intention de sous-louer. Le sous-locataire a droit au renouvellement de son bail de sous-location à l’égard du locataire dispose, à l’expiration du bail principal, d’un droit direct à l’égard du bailleur si La sous-location est régulière, Le bail principal a pris fin par l’effet d’une résiliation ou d’un refus de renouvellement, ou d’un congé délivré par le locataire principal, En cas de sous-location partielle, les locaux sont L145-31Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte. Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d’accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d’Etat, en application des dispositions de l’article L. 145-56. Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s’il entend concourir à l’acte. Si, malgré l’autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s’il omet de répondre, il est passé L145-32Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire. Le bailleur est appelé à concourir à l’acte, comme il est prévu à l’article L. 145-31. A l’expiration du bail principal, le propriétaire n’est tenu au renouvellement que s’il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l’objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties. Le montant du loyer des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative sauf les exceptions prévues aux articles et éléments d’appréciation de la valeur locative sont définis aux articles à L145-33 Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après 1° Les caractéristiques du local considéré ; 2° La destination des lieux ; 3° Les obligations respectives des parties ; 4° Les facteurs locaux de commercialité ; 5° Les prix couramment pratiqués dans le décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces R145-3Les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération 1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du R145-4Les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux. Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l’habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d’habitation analogues faisant l’objet d’une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout R145-5La destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. R145-6Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou R145-7Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette R145-8Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement accord des parties, et exception faite i des cas où il est constaté une modification notable d’un des éléments de la valeur locative et ii du bail dont la durée contractuelle excède 9 ans, le loyer du bail renouvelé sera plafonné et sera calculé en fonction de la variation de l’ILC ou de l’ plafonnement ne s’applique pas aux baux dont la durée s’est prolongée tacitement au delà de 12 cas de déplafonnement, l’augmentation du loyer ne pourra être appliquée que par tranche annuelle de 10% du loyer acquitté l’année L145-34 A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année loyer des baux des terrains, locaux monovalents ou bureaux est fixé selon les critères définis aux articles à Article L145-36 Les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat. Le prix du bail des locaux construits ou aménagés en vue d’une utilisation comme établissement de spectacles cinématographiques au sens de l’article L. 212-2 du code du cinéma et de l’image animée est, par dérogation aux articles L. 145-33 et suivants du présent code, déterminé selon les seuls usages observés dans la branche d’activité R145-9 Le prix du bail des terrains est fixé en considération de ceux des éléments qui leur sont particuliers, eu égard à la nature et aux modalités de l’exploitation effectivement R145-10 Le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité R145-11 Le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 sont en ce cas applicables. Un état des lieux doit être établi lors de l’entrée dans les lieux, lors de la cession du droit au bail ou du fonds de commerce et lors de la restitution des cet état des lieux n’a pu être réalisé à faute du bailleur, celui-ci ne pourra prétendre que les locaux ont été livrés en bon état de réparations L145-40-1 Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code locatives et impôtsLe bail doit comporter un inventaire précis des charges, impôts et taxes et préciser leur répartition entre le bailleur et le énumère les charges, impôts et taxes, et travaux que le bailleur ne peut pas répercuter sur le L145-40-2Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire 1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ; 2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût. Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des R145-35 Ne peuvent être imputés au locataire 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ; 3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ; 4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ; 5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires. La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires. Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’ R145-36 L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à R145-37 Les informations mentionnées aux 1° et 2° de l’article L. 145-40-2 sont communiquées au locataire dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale. A la demande du locataire, le bailleur lui communique tout document justifiant le montant de ces travaux. Le bail peut être résilié si la clause résolutoire insérée au bail est mise en clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré effets peuvent être suspendus par le L145-41 Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. La clause résolutoire ne peut être mise en œuvre lorsque le preneur cesse son activité pour procéder aux travaux nécessaires à l’adaptation des locaux à leur nouvelle destination suite à une L145-42 Les clauses de résiliation de plein droit pour cessation d’activité cessent de produire effet pendant le temps nécessaire à la réalisation des transformations faites en application des dispositions de la section 8. Ce délai ne saurait excéder six mois à dater de l’accord sur la déspécialisation ou de la décision judiciaire l’ bailleur ne peut se prévaloir de la cessation d’activité du preneur qui poursuit un stage de L145-43 Sont dispensés de l’obligation d’exploiter pendant la durée de leur stage les commerçants et personnes immatriculées au répertoire des métiers, locataires du local dans lequel est situé leur fonds, qui sont admis à suivre un stage de conversion ou un stage de promotion au sens de l’article L. 900-2 3° et 5° du code du travail, dont la durée minimum est fixée par arrêté et dont la durée maximum ne peut excéder un an sauf s’il s’agit d’un stage dit de promotion bénéficiant de l’agrément prévu à l’article L. 961-3 dudit L145-44 Dans le cas où, à l’issue d’un des stages prévus à l’article L. 145-43, le commerçant ou l’artisan quitte le local dont il est locataire pour convertir son activité en la transférant dans un autre local ou pour prendre une activité salariée, la résiliation du bail intervient de plein droit et sans indemnité à l’expiration d’un délai de trois mois à partir du jour où elle est signifiée au bail n’est pas résilié de plein droit par l’ouverture d’une procédure collectiveArticle L145-45 Le redressement et la liquidation judiciaires n’entraînent pas, de plein droit, la résiliation du bail des immeubles affectés à l’industrie, au commerce ou à l’artisanat du débiteur, y compris les locaux dépendant de ces immeubles et servant à son habitation ou à celle de sa famille. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. La déspécialisation partielleLe locataire qui veut étendre son activité à une branche connexe ou complémentaire à celle autorisée par le bail doit suivre la procédure de déspécialisation prévue à l’article ;Il n’a pas à suivre cette procédure pour les activités incluses dans la destination autorisée au bail ;Article L145-47 Le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. En cas de contestation, le tribunal de grande instance, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l’évolution des usages commerciaux. Lors de la première révision triennale suivant la notification visée à l’alinéa précédent, il peut, par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-38, être tenu compte, pour la fixation du loyer, des activités commerciales adjointes, si celles-ci ont entraîné par elles-mêmes une modification de la valeur locative des lieux déspécialisation plénièreLe locataire qui veut exercer une activité différente de celle prévue au bail doit justifier de l’existence de 2 conditions cumulatives conjoncture économique ou rationalisation de la distribution / compatibilité de la nouvelle activité avec la destination, le caractère et la situation de l’immeuble.Il doit demander l’autorisation du L145-48 Le locataire peut, sur sa demande, être autorisé à exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution, lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier. Toutefois, le premier locataire d’un local compris dans un ensemble constituant une unité commerciale définie par un programme de construction ne peut se prévaloir de cette faculté pendant un délai de neuf ans à compter de la date de son entrée en L145-49 La demande faite au bailleur doit, à peine de nullité, comporter l’indication des activités dont l’exercice est envisagé. Elle est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et dénoncée, en la même forme, aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce. Ces derniers peuvent demander que le changement d’activité soit subordonné aux conditions de nature à sauvegarder leurs intérêts. Le bailleur doit, dans le mois de cette demande, en aviser, dans la même forme, ceux de ses locataires envers lesquels il se serait obligé à ne pas louer en vue de l’exercice d’activités similaires à celles visées dans la demande. Ceux-ci doivent, à peine de forclusion, faire connaître leur attitude dans le mois de cette notification. A défaut par le bailleur d’avoir, dans les trois mois de la demande, notifié son refus, son acceptation ou encore les conditions auxquelles il subordonne son accord, il est réputé avoir acquiescé à la demande. Cet acquiescement ne fait pas obstacle à l’exercice des droits prévus à l’article L. L145-50 Le changement d’activité peut motiver le paiement, à la charge du locataire, d’une indemnité égale au montant du préjudice dont le bailleur établirait l’existence. Ce dernier peut en outre, en contrepartie de l’avantage procuré, demander au moment de la transformation, la modification du prix du bail sans qu’il y ait lieu d’appliquer les dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-39. Les droits des créanciers inscrits s’exercent avec leur rang antérieur, sur le fonds locataire qui prend sa retraite ou est titulaire d’une rente d’invalidité peut céder son bail avec changement d’ L145-51 Lorsque le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée par le régime d’assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales, a signifié à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l’exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification. A défaut d’usage de ce droit par le bailleur, son accord est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n’a pas saisi le tribunal de grande instance. La nature des activités dont l’exercice est envisagé doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble. Les dispositions du présent article sont applicables à l’associé unique d’une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du Tribunal peut autoriser la déspécialisation partielle ou totale en cas de refus injustifié du L145-52 Le tribunal de grande instance peut autoriser la transformation totale ou partielle malgré le refus du bailleur, si ce refus n’est point justifié par un motif grave et légitime. Si le différend porte seulement sur le prix du bail, celui-ci est fixé conformément aux dispositions réglementaires prévues pour la fixation du prix des baux révisés. Dans les autres cas, l’affaire est portée devant le L145-53 Le refus de transformation est suffisamment motivé si le bailleur justifie qu’il entend reprendre les lieux à l’expiration de la période triennale en cours, soit en application des articles L. 145-18 à L. 145-24, soit en vue d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de rénovation urbaine ou de restauration immobilière. Le bailleur qui a faussement invoqué l’un des motifs prévus à l’alinéa qui précède ou qui n’a pas satisfait aux conditions ayant motivé le rejet de la demande du locataire ne peut s’opposer à une nouvelle demande de transformation d’activité, sauf pour motifs graves et légitimes, à moins que le défaut d’exécution ne lui soit pas imputable. Il peut, en outre, être condamné à verser au locataire une indemnité à raison du préjudice subi par ce L145-54 Il n’est pas tenu compte de la plus-value conférée au fonds par la transformation prévue à l’article L. 145-48, lorsque l’immeuble dans lequel est exploité le fonds doit être démoli ou restauré, ou lorsque le fonds doit être exproprié dans le cadre d’une opération de rénovation ou de restauration immobilière décidée moins de trois ans après la demande prévue à l’alinéa 1er dudit L145-55 A tout moment et jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, le locataire qui a formé une demande conformément aux articles L. 145-47, L. 145-48 ou L. 145-49 peut y renoncer en le notifiant au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et, dans ce cas, il supporte tous les frais de l’instance. Les règles de procédure en cas de contestation sont fixées par les articles à R145-23Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal de grande instance ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal de grande instance qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent. La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’ R145-24Les mémoires indiquent l’adresse de l’immeuble donné à bail ainsi que 1° Pour les personnes physiques, leurs nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ; 2° Pour les personnes morales, leurs dénomination et siège social, ainsi que le titre et les nom et prénoms de leur représentant R145-25Les mémoires contiennent 1° Une copie de la demande en fixation de prix faite, selon le cas, en application de l’article L. 145-11 ou en application de l’article R. 145-20 ; 2° L’indication des autres prétentions ; 3° Les explications de droit et de fait de nature à justifier les prétentions de leur auteur ou à réfuter celles de l’autre partie. Les mémoires en réplique ou ceux rédigés après l’exécution d’une mesure d’instruction peuvent ne comporter que les explications de droit ou de R145-26Les mémoires sont signés des parties ou de leurs représentants. Les copies des pièces que les parties estiment devoir y annexer sont certifiées conformes à l’original par le signataire du mémoire. Les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l’autre, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La notification est valablement faite par le locataire au gérant de l’ R145-27Le juge ne peut, à peine d’irrecevabilité, être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi. La partie la plus diligente remet au greffe son mémoire aux fins de fixation de la date de l’audience. Elle y annexe les pièces sur lesquelles elle fonde sa demande et un plan des locaux. Elle y joint également le mémoire et les pièces reçus de l’autre partie. La remise peut être faite par la partie elle-même ou par un avocat. Les mémoires et les pièces peuvent être remis en original ou en R145-28Il est procédé pour le surplus comme il est dit, en matière de procédure à jour fixe, aux articles 788 à 792 du code de procédure civile. L’assignation n’a toutefois pas à reproduire ou à contenir les éléments déjà portés à la connaissance du R145-29Les parties peuvent se faire assister ou représenter par un avocat. Elles ne peuvent, ainsi que leur conseil, développer oralement, à l’audience, que les moyens et conclusions de leurs mesure d’expertise judiciaireArticle R145-30Lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant. Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle R145-31Dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avise les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou, si elles sont représentées, leurs avocats, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés. Le juge, en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, peut entendre l’expert ou l’auteur du constat pour lui demander les éclaircissements qu’il estime nécessaires. En cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, le technicien commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge. Mention en est faite au dossier de l’affaire et celle-ci est retirée du rôle. Les parties peuvent demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur R145-32La rémunération définitive de l’expert est fixée en considération de sa mission. En aucun cas la rémunération de l’expert ne peut être fixée proportionnellement au montant du loyer demandé ou R145-33En cas d’appel, les dispositions des articles R. 145-31 et R. 145-32 sont R145-38Lorsqu’en application des articles L. 145-4, L. 145-10, L. 145-12, L. 145-18, L. 145-19, L. 145-47, L. 145-49 et L. 145-55, une partie a recours à la lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la date de notification à l’égard de celui qui y procède est celle de l’expédition de la lettre et, à l’égard de celui à qui elle est faite, la date de première présentation de la lettre. Lorsque la lettre n’a pas pu être présentée à son destinataire, la démarche doit être renouvelée par acte extrajudiciaire. Article D145-34 Le contenu de l’annexe environnementale mentionnée à l’article du code de l’environnement est défini aux articles à du code de la construction et de l’habitation La révision du loyer des baux commerciauxLa révision du loyer peut intervenir dans les cas prévus aux articles et et la demande qui doit obligatoirement préciser le montant du loyer proposé, doit être faite par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec demande d’avis de L145-37Les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles et et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’ R145-20La demande de révision des loyers prévue à l’article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou défaut d’accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 à L. 145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la R145-21Le prix fixé judiciairement ne peut, en aucun cas, excéder les limites de l’offre et de la demande faite, selon le cas, en application de l’article L. 145-37 et conformément à l’article R. 145-20 ou en application de l’article L. 145-11, sauf si depuis lors les parties ont varié dans leurs ce dernier cas, le prix ne peut prendre effet, dans la mesure où il excéderait les limites fixées par les prétentions originaires des parties, qu’à dater de la notification des nouvelles R145-22Le juge adapte le jeu de l’échelle mobile à la valeur locative au jour de la l’un des éléments retenus pour le calcul de la clause d’échelle mobile vient à disparaître, la révision ne peut être demandée et poursuivie que dans les conditions prévues à l’article L. révision légale triennale s’applique à tous les baux soumis au statut des baux commerciaux. Le loyer du bail peut être révisé tous les 3 ans à la demande de l’une ou l’autre des parties. Il ne peut alors excéder la variation enregistrée par l’ILC ou l’ILAT depuis sa dernière fixation amiable ou L145-38La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en révision en cas d’indexation conventionnelleLe loyer du bail peut également être révisé lorsque, par l’effet d’une clause d’indexation insérée au bail, il a varié de plus de 25% par rapport au prix précédemment fixé par le bail ou un avenant ou fixé qui découle de la révision doit être plafonnée chaque année à 10% du loyer acquitté l’année L145-39En outre, et par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Articles non abrogé du décret du 30-09-1953 Article 33La notification du mémoire institué par l’article 29 ci-dessus interrompt la prescription. Il en est de même de la demande de désignation d’expert formée en application de l’alinéa 2 de l’article 32. Articles du code civil relatifs au contrat de bail Article 605L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi 606 Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’ 1719 Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;D’assurer également la permanence et la qualité des 1720 Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les 1721 Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’ 1722Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun 1723Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose 1724Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le 1725Le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom 1726Si, au contraire, le locataire ou le fermier ont été troublés dans leur jouissance par suite d’une action concernant la propriété du fonds, ils ont droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail à loyer ou à ferme, pourvu que le trouble et l’empêchement aient été dénoncés au 1727Si ceux qui ont commis les voies de fait, prétendent avoir quelque droit sur la chose louée, ou si le preneur est lui-même cité en justice pour se voir condamner au délaissement de la totalité ou de partie de cette chose, ou à souffrir l’exercice de quelque servitude, il doit appeler le bailleur en garantie, et doit être mis hors d’instance, s’il l’exige, en nommant le bailleur pour lequel il 1728Le preneur est tenu de deux obligations principales D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;De payer le prix du bail aux termes 1729Si le preneur n’use pas de la chose louée en bon père de famille ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le 1730 S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force 1731S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve 1732Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa 1733Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison 1735Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses 1754Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire Aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées ;Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d’habitation à la hauteur d’un mètre ;Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a seulement quelques-uns de cassés ;Aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et 1755Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force 1756Le curement des puits et celui des fosses d’aisances sont à la charge du bailleur s’il n’y a clause contraire. Autres législations Article 57 A de la loi du 23 décembre 1986Modifié par la loi n°2008-776 du 4 août 2008 Le contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit. Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée. Chaque partie peut notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l’expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois. Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois. Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier. Les parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées au 7° du I de l’article L. 145-2 du code de commerce.

Laloi crée un nouvel article L. 145-40-1 du Code de commerce, d'ordre public, qui rend obligatoire l'établissement contradictoire par les parties d'un état des lieux lors de l’entrée et au moment de la sortie des locaux, ainsi qu'en cas de cession du droit au bail ou de mutation à titre gratuit du fonds. A défaut de réalisation d'un état des lieux amiable, ce dernier sera établi

Nous, avocats, avons longtemps été interrogés par les clients, sur le droit de préemption du locataire commerçant, ou du locataire artisan, au moment de la vente des murs par le propriétaire. Et à chaque fois que nous expliquions qu’il n’y avait pas dans le bail commercial de droit de préférence au profit du preneur, comme c’est le cas en matière civile, la déception était grande. La fameuse loi Pinel du 18 juin 2014 a réparé cette omission en créant un article L 145-46-1 dans le Code de commerce. I –LE DROIT DE PRÉEMPTION DU BAIL COMMERCIAL DESCRIPTION Aux termes de l’article L-145-46-1 du Code de commerce, lorsqu’un propriétaire de local commercial, ou à usage artisanal, décide de vendre celui-ci, le locataire bénéficie désormais d’un droit de préemption légal par rapport aux autres candidats acquéreurs. Et ce droit est d’ordre public. Cela signifie que toute clause d’un bail commercial qui acterait la renonciation du preneur à en bénéficier serait nulle. Et, même pire, en vérité, elle serait dite réputée non écrite », c’est-à-dire qu’elle pourrait être supprimée par un Tribunal à n’importe quel moment, donc non soumise à prescription. 5 ans, 10 ans, ou autre. Le droit de préemption du locataire commercial doit toutefois être nuancé, car il n’est pas absolu. Ainsi, certaines ventes de locaux commerciaux ou artisanaux, ou certains modes de vente, sont légalement exclus de ce droit de préférence – la vente unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial – la vente unique de locaux commerciaux distincts – la vente d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial – la vente globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux – la vente d’un local à l’époux ou l’épouse du bailleur, à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son époux ou épouse. Les exceptions à ce nouveau droit de préemption sont donc non négligeables. Il importe de préciser également que la notion de local commercial s’apprécie strictement. En effet, le droit de préemption ne trouve pas application relativement aux bureaux, aux entrepôts, ou aux parkings. Et la Mairie ? Le droit de préférence du locataire peut se trouver contrarié par la mairie qui peut se substituer à tout acquéreur d’un bien immobilier en vue de procéder à une opération de transformation, construction, ou autre, dans l’intérêt de la commune. Une jurisprudence intéressante. Cela étant, cette création d’un droit de préemption en faveur du locataire, bien que récente, vient déjà de faire l’objet de plusieurs décisions de justice. Et l’une d’entre elles est tout à fait intéressante. Pas de commission à payer à l’intermédiaire. En effet, dans un arrêt rendu le 28 juin 2018, la troisième chambre civile de la Cour de cassation n° 17-14605 a considéré que le locataire commercial qui exerçait son droit de préemption n’avait pas à payer d’honoraires de négociation ou de commission d’agence. Ce qui constitue un avantage financier important. Il s’agit d’une mauvaise nouvelle pour les intermédiaires, puisque, lorsque le locataire achète les murs dans lesquels il exerce son activité, l’agent immobilier perd sa commission dans tous les cas de figures le locataire ne la lui doit pas, et l’acquéreur tiers, qui était intéressé par le local, ne va évidemment pas payer une quelconque commission pour une opération qui a échoué… II – FORMES ET DELAIS A RESPECTER Lorsque le propriétaire décide de vendre, il doit en informer le locataire par lettre recommandée AR ou remise en mains propres, en précisant le prix et les conditions de la vente. Cela vaut offre de vente au profit du locataire. Celui-ci doit faire connaître sa réponse dans le délai d’un mois. À compter de la date d’envoi de sa réponse, il dispose d’un délai de deux mois pour réaliser la vente ; mais ce délai est porté à quatre mois lorsque le locataire recourt à un prêt. Si les délais ne sont pas respectés, le propriétaire retrouve son droit de disposer de son bien comme il l’entend. Évidemment, s’il apparaît que, finalement, le bien était vendu à des conditions plus avantageuses que celles qui lui étaient proposées, le locataire bénéficie du droit de remettre en cause cette vente. Maître Gérard DOUKHAN, Avocat spécialiste en droit commercial à Paris, avec mention spécifique ventes de fonds de commerce », rédacteur de baux commerciaux et d’actes de vente depuis plus de trente ans, vous conseille, vous assiste, et plaide au mieux de vos intérêts. Article mis en ligne en mai 2021. Cet article, de vulgarisation du droit, est régulièrement actualisé, autant que possible. Cela étant, eu égard aux modifications fréquentes de la législation en vigueur, nous ne pouvons pas garantir sa validité dans le temps. Nous vous invitons donc à nous consulter pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 42 65 50 64. En conséquence, le Cabinet ne pourra être tenu pour responsable de l’inexactitude et de l’obsolescence des conseils et articles du site.

Larticle L. 145-14 du Code de commerce prévoit deux cas permettant de ne pas verser d'indemnités d'éviction : un motif grave et légitime et l'état insalubre et dangereux de l'immeuble. L'indemnité d'éviction n'est pas non plus due en cas de bail précaire. Il y a motif grave et légitime quand le locataire n'a pas rempli une de ses obligations après avoir été mis en

Le Code de commerce regroupe les lois relatives au droit de commerce français. Gratuit Retrouvez l'intégralité du Code de commerce ci-dessous Article L145-40-1 Entrée en vigueur 2014-06-20 Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L'état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil. Larticle L145-46-1 du Code de Commerce a été instauré par la loi PINEL du 18 juin 2014. L’article L145-46-1 du Code de Commerce instaure un droit de préférence au profit du locataire applicable à toute cession d’un local par le bailleur intervenant à compter du 18 décembre 2014. Dans un premier temps, les auteurs se sont interrogés sur le caractère d’ordre Le Code de commerce regroupe les lois relatives au droit de commerce français. Gratuit Retrouvez l'intégralité du Code de commerce ci-dessous Article L145-16-1 Entrée en vigueur 2014-06-20 Si la cession du bail commercial est accompagnée d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci. Code de commerce Index clair et pratique Dernière vérification de mise à jour le 18/08/2022 Télécharger Recherche d'un article dans Code de commerce ^{LEDROIT DE PRÉFÉRENCE DU PRENEUR À BAIL COMMERCIAL : LE NOUVEL ARTICLE L. 145-46-1 DU CODE DE COMMERCE (1RE PARTIE) Linkedin; Twitter; Facebook; Imprimer; Déjà abonné ? Identifiez-vous. S'identifier. ou découvrez notre offre spéciale d'abonnement. S'abonner. TOUTE L’ACTUALITÉ DU DROIT & DE LA GESTION PATRIMONIALE} International Un événement promotionnel de la chambre de commerce allemande est contesté au nom de la vertu et de la religion. Une querelle picrocholine. Ramdam et pétition en ligne voici le résultat de l'annonce d'une éventuelle Fête de la bière à Bouskoura au Maroc en octobre prochain. Bouskoura n'est pas habituée à cette notoriété soudaine, elle n'est ni Marrakech ni Tanger. Située à quelques dizaines de kilomètres de Casablanca, la ville a reçu des menaces et des noms d'oiseaux pour un événement dont elle n'est pas l'organisatrice. Des cris d'orfraie frottés de conservatisme se sont élevés lorsque la chambre allemande de commerce a annoncé un événement promotionnel, comme ses homologues le font dans de nombreux ? Organiser à Bouskoura une miniréplique des festivités bavaroises, cette fameuse Fête de la bière à Munich et ailleurs qui draine des millions de touristes dans ce Land allemand. Un chapiteau planté dans une forêt devait être installé afin de recevoir plusieurs centaines d'invités. L'Oktoberfest, la fête d'octobre », devait se dérouler sur invitation. Une fête aux allures d'arguments promotionnels pour vendre l'entreprise et la destination Allemagne » aux Marocains. Il s'agissait de renforcer les liens entre entreprises et clients, partenaires du jour et du futur. Loin d'une libation sans contrôle, la mise en vitrine des atouts nationaux, boissons et gastronomies alémaniques, art de vivre, commerce… La France le fait avec le fruit de ses 000 signatures contre la fête recueilliesCette réplique miniature de la Fête de la bière bavaroise qui réunit quelques millions d'adorateurs du houblon à Munich, la deuxième quinzaine de septembre avait déjà été envisagée il y a quelques années. Puis annulée. Cette fois-ci, malgré une discrétion évidente – une annonce sur la page Facebook de ladite chambre de commerce, quelques liens sur les réseaux, rien de plus –, les vigiles de la vertu et d'une lecture inadéquate du Coran ont lancé une pétition en ligne exigeant l'annulation du raout. Plus de 20 000 signatures ont été recueillies. Si les médias algériens se délectent à dépeindre l'ennemi marocain les relations diplomatiques sont rompues, les frontières sont fermées en soûlards blasphémateurs, tout cela relève du théâtre et de la tartufferie. On a joué sur les termes pour ternir la manifestation l'Oktoberfest s'est muée en Fête de la bière », le marketing de la marque Allemagne » en une orgie alcoolisée. Facile après d'étiqueter haram » – contraire à l'islam – l'initiative de la chambre de commerce. L'alcool n'est pas interdit, l'ivresse LIRE AUSSILe temps des brasseursDans une région où la consommation de bières est très importante, cette flambée vertueuse prête à sourire. Pour l'heure, rien n'a été décidé. Un reformatage de l'événement est à l'étude. Je m'abonne Tous les contenus du Point en illimité Vous lisez actuellement Maroc la Fête de la bière prend l’eau 33 Commentaires Commenter Vous ne pouvez plus réagir aux articles suite à la soumission de contributions ne répondant pas à la charte de modération du Point. Vous ne pouvez plus réagir aux articles suite à la soumission de contributions ne répondant pas à la charte de modération du Point.

Cettejurisprudence résulte de la combinaison des articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce. En effet, l'article L. 145-34 prévoit le ^{Le bail commercial ne cesse que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellementL’article L145-9 du code de commerce dispose, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, que les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de article, premier de la section afférente au renouvellement, dans le chapitre consacré aux baux commerciaux, donne donc les règles, avec les articles suivants il s’agit pour leur ensemble des articles L145-9 à L145-12, du renouvellement du bail du renouvellement du bail peut se faire par le locataire ou par le bailleurDans le cas où le bail commercial est renouvelé, le renouvellement peut alors se faire à l’initiative du locataire, qui souhaitera alors repartir sur un bail neuf » I, ou à celle du bailleur II.Le renouvellement du bail commercial à l'initiative du locataireLorsque le bailleur n’agit pas au cours des six mois précédant l’expiration du bail, le locataire dispose de deux choix. Il décide soit de garder le silence, auquel cas le bail se poursuivra tacitement – en encourant toutefois le risque que le loyer soit déplafonné à l’issue de la douzième année –, soit en signifiant au bailleur une demande de renouvellement du bail. Les modalités de la demande effectuée par le locataireEn l’absence de congé de la part du bailleur, le locataire souhaitant obtenir le renouvellement du bail commercial devra le solliciter auprès du bailleur. L’article L 145-10, alinéa 1er du code de commerce disposant que la demande se fait à défaut de de la demande de renouvellement doit être effectuéeAussi, à défaut d’un tel congé, ce même article dispose que le locataire devra exercer sa demande dans les 6 mois précédant l’expiration du bail commercial ou à tout moment au cours de sa tacite prolongation. Étant précisé que toute demande qui sera effectuée plus de 6 mois avant l’expiration du bail sera sans effet. Si le délai de 6 mois est respecté, le bail prendra fin à son échéance revanche, si la demande n’est initiée qu’à l’issue de la neuvième année, elle prendra effet le premier jour du trimestre civil qui la suit ; conformément à l’article L145-12, alinéa 3, du code de commerce. Cette action entraînera donc deux conséquences principales 1 appliquer les règles de calcul du loyer renouvelé prévues pour les baux dont la durée est de 9 ans ou 2 mettre fin à la tacite reconduction du bail, et ainsi éviter toute poursuite au-delà des 12 ans, lesquels une fois dépassés, conduisent au de la demande de renouvellementLe destinataire de la demande doit être celui ayant tous pouvoirs pour accepter le principe même du renouvellement. Généralement il s’agit du bailleur. Toutefois, ce peut être l’usufruitier et le nu-propriétaire en cas d’usufruit la demande ne pourra pas, sous peine de nullité, être adressée au seul usufruitier. Dans le cas où il y aurait plusieurs propriétaires, la demande faite à l’attention de l’un vaut à celle de tous, sauf stipulations et contenu de la demande de renouvellementCertaines conditions de formes doivent être observées lors de la demande de renouvellement. Celle-ci peut être faite soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, soit par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par voie d’huissiers. Dans le cas où la demande est effectuée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le bailleur pourra accepter le renouvellement du bail après l’avoir refusé par demande peut proposer un nouveau loyer, bien qu’elle concerne principalement le renouvellement du bail. L’article L145-10, alinéa 4, du code de commerce doit être reproduit, à savoir Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »Le défaut de reproduction des termes de l’article L145-10 rendra nulle la demande de renouvellement article L145-10, alinéa 3, du code de commerce.Le recours à un avocat pour la rédaction de la demande de renouvellement est préférable en ce que l’absence de mentions légales ou encore l’erreur sur la qualité du destinataire, peut entraîner la nullité de la demande. Celle-ci serait alors réputée inexistante et tout se poursuivrait comme si aucune demande n’avait été effectuée laissant le risque du déplafonnement à l’issue du délai de 12 réponse du bailleurÀ réception de la demande du locataire, le bailleur peut au choix accepter ou refuser le refus du renouvellement par le bailleurL’article L145-10, alinéa 4, du code de commerce offre au bailleur un délai de 3 mois à compter de la signification de la demande en renouvellement pour faire connaître son refus. À cet effet, il précisera les motifs du refus ou le versement d’une indemnité d’éviction à défaut d’avoir fait connaître ces motifs dans un délai de 3 mois, son silence vaudra acceptation et ces motifs ne pourront plus être invoqués.L’acte de réponse du bailleur doit indiquer en outre que le locataire qui souhaite, soit demander le règlement d’une indemnité, soit contester le refus, doit saisir le Tribunal de grande instance avant l’expiration d’un délai de 2 ans à compter de la date à laquelle est signifié le du renouvellement par le bailleurEn cas d’acceptation, aucune forme n’est requise. Cependant, si le bailleur accepte le principe du renouvellement mais refuse le loyer proposé, il devra faire une demande particulière auprès du locataire. Comme précisé, le silence du bailleur dans le délai de 3 mois équivaut à une acceptation du revanche, le silence ne vaudra acceptation que sur le principe même du renouvellement et non sur le loyer proposé par le locataire qui prendra effet à compter de sa demande. À défaut d’accord sur le loyer, la partie la plus diligente saisir la commission de conciliation ou le juge des loyers commerciaux à défaut d’accord entre les l’acceptation du principe du renouvellement ne lie pas le bailleur qui peut invoquer suite à son acceptation des motifs graves et légitimes qui ne doivent pas avoir été connus de lui à l’époque de l’acceptation ou son droit de repentir, visée à l’article L145-58 du code de ou le silence dans le délai de trois mois, sont lourds de conséquence comme par exemple la renonciation aux infractions antérieurs et un bailleur recevant une telle demande peut avoir intérêt à solliciter un avocat pour se positionner et savoir quelle stratégie adopter en fonction de ses souhaits notamment pour la fixation d’un nouveau loyer ou de nouvelles conditions.Le renouvellement du bail commercial à l'initiative du bailleur la délivrance du congéÀ l’approche du terme du bail, le bailleur dispose de deux options 1° délivrer un congé offrant ou refusant le renouvellement ou 2° garder le silence et permettre au bail de se prolonger délivrance du congé par le bailleurGénéralement, le bailleur qui entend renouveler son bail va délivrer un congé au locataire afin de proposer un nouveau loyer et modifier certaines des stipulations du bail en cours. En effet, s’il garde le silence et laisse le bail se prolonger tacitement, seule la révision triennale lui sera ouverte. Le bailleur peut également refuser que le bail soit renouvelé, dans ce cas il délivrera un congé sans offre aucune de renouvellement en prenant le soin de préciser ou non l’indemnité d’ de délivrance du congé de renouvellementLe congé notifié par le bailleur doit l’être au moins 6 mois avant l’échéance du bail, il prendra alors effet à cette date. Le délai de 6 mois n’est qu’un délai minimal et il est ouvert au bailleur la faculté de délivrer un congé plus en le cas où le congé serait délivré au cours de la tacite prolongation, il le sera 6 mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. L’article L145-9 du code de commerce disposant que A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. »Destinataire de la délivrance du congé de renouvellementSeul le bailleur ou son représentant peuvent donner congé. Le bailleur adressera son congé au locataire en place dans les locaux, au propriétaire du fonds de commerce exploité dans lesdits locaux. Dans le cas où le congé présenterait une erreur quant à la désignation du locataire, il serait entaché d’une irrégularité de forme pouvant uniquement être invoquée par le destinataire.Forme et contenu du congéLa loi Macron est venue modifier la loi Pinel sur les modalités de forme du congé. Depuis la loi Macron, l’acte d’huissier est obligatoire pour la notification d’un congé, quel qu’en soit le motif ou le refus, par le bailleur, du renouvellement sollicité par son locataire. Cette forme doit être observée sous peine de nullité du Congé refusant le renouvellement le contenu du congé différera selon qu’il s’agit d’un congé offrant ou refusant le renouvellement. Le congé de refus, à peine de nullité, mentionnera les motifs et indiquera que le locataire qui conteste le refus ou souhaite demander le versement d’une indemnité d’éviction devra saisir le tribunal compétent avant le délai d’expiration de deux ans à compter de la date d’effet du Congé offrant le renouvellement dans le cas d’un congé offrant le renouvellement, il suffira d’indiquer que le présent congé est délivré afin de mettre un terme au bail avec offre d’un bail renouvelé. Le bailleur, s’il souhaite fixer un nouveau prix, devra le faire mentionner en même temps dans le congé de renouvellement. Dans pareil cas, le loyer peut être celui qui résulte des règles du plafonnement selon la variation de l’indice choisi par les parties ou bien correspondre à la valeur locative si le bailleur invoque un motif de à un avocat lors du processus du renouvellement est opportune pour permettre au bailleur de bien comprendre toutes les cartes qu’il a en mains, dans la mesure où les congés ont tous des enjeux bien précis qu’il convient de manier avec précaution. Un avocat saura vous dire quel congé adresser et quoi mentionner dans celui-ci en fonction des desideratas du bailleur. Rétractation de l’offre de renouvellementLe bailleur, bien qu’il ait délivré un congé de renouvellement, peut le refuser tant qu’il agit dans le délai prévu à l’article L. 145-57 du code de commerce. Cet article prévoit en effet que Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. »Le bailleur pourra, pour justifier le refus de renouvellement, invoquer des motifs graves et légitimes qu’il ignorait lorsqu’il a offert le renouvellement à son du droit d’option n’est pas soumis à un formalisme particulier. Il convient dès lors de se tourner vers un avocat pour bien le rédiger et préparer en même temps une stratégie avec lui et bien mener à terme les négociations. La réponse du locataire au congé délivré par le bailleurEn cas de congé offrant le renouvellementLe locataire a le choix 1° D’accepter le congé offrant le renouvellement aux conditions proposées. Le renouvellement peut être accepté de façon formelle ou bien tacite par exemple si le locataire ne répond pas à la demande mais reste dans les lieux et garde le silence.2° D’accepter le principe du renouvellement mais de refuser toutes ou certaines conditions, notamment celle relative au prix. Dans ce cas, le locataire, s’il refuse le prix proposé, devra saisir la commission de conciliation ou le juge des loyers cas de congé refusant le renouvellementLe congé refusant le renouvellement laisse plusieurs choix au locataire 1° Si le congé offre une indemnité d’éviction, le locataire peut accepter l’indemnité d’éviction ou en négocier le montant ou encore, à défaut d’accord, saisir le tribunal compétent. Étant précisé que le locataire doit agir dans un délai de 2 ans pour contester le montant de l’indemnité d’éviction proposée, conformément à l’article L145-60 du code de Si le congé n’offre aucune indemnité d’éviction, le locataire saisira le tribunal de grande instance afin de faire valoir ses droits à la propriété commerciale en contestant les motifs avancés par le notre dossier sur le renouvellement du bail commercialLe refus de renouvellement du bail commercialDans le cas où le bail commercial n’est pas renouvelé, s’il l’est de l’initiative du preneur, celui-ci quitte donc les locaux, moyennant un état des lieux de sortie et une remise des quand le refus de renouvellement provient du bailleur, le régime du droit à l’indemnité d’éviction et à sa fixation, le cas échéant, s’ouvre. Le refus peut être formulé avec indemnité d’éviction I, mais dans certains cas, il peut l’être sans II.Le refus de renouvellement du bail commercial avec indemnité d'évictionEn principe, lorsque le bailleur refuse au locataire le renouvellement de son bail, il est tenu de lui verser une indemnité d’éviction. Cette indemnité, précise l’article L145-14, alinéa 1er, doit être égale au préjudice causé par le défaut de conditionsAfin de prétendre à une indemnité d’éviction, le locataire doit répondre Au droit au renouvellement visé à l’article L145-1 du code de commerce, c’est-à-dire l’existence d’un immeuble ou d’un local et une immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des dispositions de l’article L145-8 du code de commerce, c’est-à-dire l’exploitation d’un fonds de commerce dont il est la condition que le refus de renouvellement ne soit pas motivé par une démolition ou une surélévation de l’immeuble comprenant les locaux ou par une infraction au bail commise par le précisé que le bailleur qui a refusé le renouvellement du bail en proposant une indemnité d’éviction bénéficie du droit de repentir, lequel lui permet de changer d’avis et d’ainsi offrir le rapprocher d’un avocat permettra de s’assurer que les motifs invoqués peuvent constituer des raisons légitimes de refuser le renouvellement et ne pas s’engager dans des procédures inutilement. En fonction des griefs, l’avocat saura aiguiller le bailleur pour lui proposer une stratégie plutôt qu’une de l’indemnité d’évictionSur ce point, l’alinéa 1er de l’article L145-14 nous dit qu’elle est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». Le second alinéa précise que l’indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est valeur du fonds est notamment déterminée en fonction du droit au bail, de son emplacement, des perspectives de développement. De même, d’autres indemnités comme les troubles commerciaux ou les frais de déménagement peuvent être bailleur pourra toujours invoquer le fait que le préjudice est moindre que la valeur marchande du bien, à charge pour lui d’en apporter la preuve. En cas de désaccord, les juges seront libres d’apprécier le montant de l’indemnité. La Cour de cassation retenant que le montant de l’indemnité d’éviction doit être apprécié au jour le plus proche de la réalisation du préjudice et à la date de l’éviction du locataire Cass. civ. 3ème, 15 décembre 1965.En tant qu’avocat nous travaillons avec bon nombre d’experts près des cours d’appel et qui travaillent aux estimations immobilières, permettant ainsi de mener à bien les négociations avec le preneur – d’un côté comme de l’ règlement de l’indemnité et le départ du locataireLorsqu’il est condamné à payer au locataire une indemnité d’éviction, le bailleur sera tenu de s’exécuter dans le mois suivant la décision de L145-28 du code de commerce disposant à ce titre qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Par dérogation, le locataire devra quitter les locaux dès le versement d’une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal de grande en cas d’éviction, les lieux devront être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre article L145-29 du code de commerce.En cas de non-remise des clés à la date fixée et après mise en demeure, le séquestre retient 1 % par jour de retard sur le montant de l’indemnité et restitue cette retenue au bailleur sur sa seule quittance. Le bailleur sera en outre fondé à demander au locataire maintenu dans les lieux une indemnité d’ protocole constatant le versement de l’indemnité d’éviction peut avoir des impacts importants car chaque partie est tenue par des délais et des impératifs financiers. L’avocat est là pour concilier ces intérêts et faire en sorte que le départ du locataire soit mené de la façon la plus efficiente tant pour lui que pour le bailleur. Un avocat saura prévoir les clauses anticipant les cas où l’éviction ne se passerait pas comme refus de renouvellement du bail commercial sans indemnité d'évictionL’article L145-17, I du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser au locataire le renouvellement du bail sans lui verser d’indemnité d’éviction 1° s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre de son locataire, 2° s’il est établi que l’immeuble loué est insalubre ou dangereux ou 3° s’il souhaite en raison de l’insalubrité le rénover. Plusieurs cas peuvent conduire le bailleur à refuser le renouvellement au locataire tout en ne lui versant aucune indemnité d’ causesLes motifs graves et légitimes invoqués par le bailleur doivent être indiqués dans le congé pour que le locataire puisse en prendre connaissance et, le cas échéant, les contester. Les manquements invoqués ne doivent pas avoir entraîné un préjudice pour le bailleur. Il va sans dire que la faute doit être imputable au locataire sortant ou d’une personne représentant le locataire ou dont ce dernier motif grave et légitime l’inexécution et/ou le non-respect de l’une des conditions du bailLe défaut de paiement des loyers et des charges peut constituer un motif grave et légitime entraînant le non-renouvellement sans indemnité. Il s’agit de fait de l’obligation essentielle du locataire sans laquelle le bail n’aurait pas été même, un ou plusieurs retards, à condition qu’ils aient été reprochés à l’attention du locataire par des mises en demeure restées infructueuses plus d’un mois après leur envoi, constituent un motif de refus de manquement au paiement des loyers devra avoir été suivi d’une mise en demeure. En l’absence d’une ou de plusieurs mises en demeure, le motif grave et légitime ne saura être défaut d’exploitation du fonds sans raison réelle et légitimeL’article L145-17 vise la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds ». Dans pareil cas, et pour contester ce motif, le locataire devra prouver une raison réelle et légitime qui justifie qu’il n’y ait pas eu d’exploitation effective pendant au moins les 3 dernières années conformément à l’article L145-8 du code de commerce.Infractions diverses constituant des causes de refus de renouvellementEnfin, diverses infractions peuvent entraîner un refus du renouvellement justifiant l’absence de versement d’indemnité d’éviction. De façon générale, il s’agit de l’inexécution de clauses du bail qui sera laissée à l’appréciation des juges du fond. Le panel d’infractions est large et peut concerner, entre autres, une sous-location ou un changement d’activité non-autorisés, la réalisation de travaux non-approuvés par le bailleur, des violences ou attitudes injurieuses à l’égard de la personne du bailleur, le défaut d’entretien…L’état insalubre ou dangereux de l’immeuble louéLa faculté est donnée au bailleur de refuser le renouvellement sans verser quelque indemnité d’éviction que ce soit s’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état » article L145-17, I-2° du code de commerce.La reprise pour reconstruire et offrir un local en remplacementDans le cas où le propriétaire des murs souhaiterait faire reconstruire l’immeuble existant, il peut refuser le renouvellement au locataire mais devra lui verser une indemnité d’éviction ou lui offrir un local de remplacement. Enfin, en cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit », aux termes de l’article L145-17, II du code de causes de ces congés sont analysées très strictement par les cours et tribunaux et il convient d’être bien accompagné avant de les délivrer pour éviter qu’ils soient requalifiés en congés frauduleux. L’accompagnement par un avocat permettra d’éviter tout risque en la matière et permettre l’éviction du locataire de façon à ce que le projet du bailleur se passe comme mise en œuvreL’envoi d’une mise en demeure demandant la cessation de l’infractionAvant toute chose, le bailleur doit demander au locataire, par le biais d’une mise en demeure, de cesser l’infraction ou de palier le manquement dans un délai d’un mois. Cette mise en demeure doit être envoyée par voie d’huissier, et quand bien même l’obligation visée aurait fait l’objet d’une décision de justice donnant raison au bailleur. De la même façon, une telle mise en demeure s’impose lorsqu’il est demandé au locataire de reprendre l’exploitation de son fonds de mise en demeure indiquera le motif invoqué et établira de façon nette les manquements reprochés au locataire ; elle doit viser les mentions de l’article L145-17, I-1° du code de commerce et en reprendre les termes. Il est préférable qu’elle soit préalable au congé mentionnant le refus de renouvellement mais elle peut être délivrée le même jour. Le manquement entraînera la nullité de la mise en demeure. Le congé ne sera pas nul mais le locataire ne perdra pas son droit à l’indemnité d’ délivrance d’un congéParallèlement à la mise en demeure, un congé devra être délivré par acte d’huissier par le bailleur. Ce congé devra indiquer les torts reprochés au locataire. Par ailleurs, si certains manquements du locataire, jusqu'alors inconnus du bailleur, parvenaient à sa connaissance, ce dernier pourrait s’en prévaloir pour appuyer ses fois de plus, en tant qu’avocat nous nous attachons à ce que ce processus rigoureux pré-judiciaire soit respecté afin de préparer au mieux la fixation du loyer renouveléLors du renouvellement, le principe – sauf clause contraire stipulée au bail voir notre article sur la conclusion d’un bail commercial – est que le loyer renouvelé sera fixé selon l’indexation de l’indice choisi par les parties. Dans ce cas, le loyer est plafonné I.Pour autant, le bailleur, en fin de bail, peut demander à le voir fixer à la valeur locative, soit en raison de certaines clauses du bail afférentes à la durée, à son activité, à sa monovalence, etc. soit s’il remplit les conditions posées par l’article L145-34 du code de commerce II. Le plafonnement du loyer du bail commercial renouveléLe plafonnement du loyer constitue une exception au principe posé par l’article L145-33 du code de commerce aux termes duquel le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur mécanisme protégeant le locataire en ce qu’il lui permet de limiter la hausse du loyer est bien souvent à l’origine de conflits entre propriétaire et le mécanisme du plafonnement est une des sources principales de litige, il n’est pas le seul. Viennent en effet alimenter les débats la détermination de la valeur locative ; dont la complexité s’explique notamment par le manque de transparence du marché pour les accord amiable sur un nouveau loyer est bien entendu toujours possible et préférable. Celui-ci exprès ou tacite, requiert seulement que l’accord du locataire soit trouver à s’appliquer, le bail doit avoir été conclu pour une durée de neuf ans, que la valeur locative soit supérieure au loyer du bail à renouveler, et, enfin, que soit constatée la volonté des conclus pour une durée de neuf ansLe plafonnement s’applique aux seuls baux conclus pour une durée de neuf ans, dans le cas où la valeur locative serait supérieure au loyer. La jurisprudence a quant à elle ajouté une condition supplémentaire qu’est la volonté des L145-34 du code de commerce distingue suivant que le bail a expiré à sa date d’échéance contractuelle 1 ou qu’il s’est poursuivi postérieurement 2.Renouvellement du bail à la date d’expiration contractuelleNous nous plaçons dans le cas d’un congé donné par le bailleur six mois au moins avant la date d’expiration du bail ou d’une demande de renouvellement par le locataire dans le délai de six jurisprudence considère que le plafonnement ne s’applique pas si a le bail est renouvelé pour une durée supérieure à neuf ans ; b le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans, mais conclu initialement pour une durée supérieure à neuf du bail après la date d’expiration contractuelleSi le bail se poursuit tacitement au-delà du terme contractuel de neuf ans, sans toutefois excéder douze ans, le loyer du bail renouvelé bénéficie du L145-34, alinéa 3, du code de commerce vient préciser qu’est exclu le plafonnement lorsque, par l’effet de cette prolongation, la durée du bail excède douze ans ».Valeur locative supérieure au loyer du bail à renouvelerLe plafonnement est un mécanisme visant donc à protéger le locataire contre une hausse du loyer ; il agit comme une limitation à cette variation à la hausse du loyer du bail à renouveler. Cependant, ce verrou n’agira que lorsque la valeur locative est supérieure au loyer en Cour de cassation est venue préciser que si le locataire ne peut prouver la valeur locative réelle des lieux loués, le juge peut, d’office, la rechercher. En pratique, cela signifie donc que le juge du fond ne peut plus écarter les demandes du preneur pour défaut de preuve et, par ailleurs, qu’il procédera à la désignation d’un expert, aux fins de recherche de la valeur conventionnelle du plafonnementLes parties peuvent, conventionnellement décider d’exclure l’application du plafonnement. Cette exclusion peut s’opérer au moment de la conclusion du bail 1 ou lors de son renouvellement 2.Au moment de la conclusion du bailLa jurisprudence autorise les parties à exclure définitivement le mécanisme du plafonnement. La Cour de cassation est en effet venue affirmer le droit pour les parties d’organiser les conditions financières du futur renouvellement. Il est donc loisible aux parties d’exclure conventionnellement le plafonnement pour l’ensemble des éventuels renouvellements du bail, et de prévoir les futures conditions financières du renouvellement du bail limite doit tout de même être rappelée et est rappelée par l’article L145-15 du code de commerce les conditions financières ne doivent pas priver le locataire du droit au du renouvellement du bailL’exclusion de la règle du plafonnement peut également résulter du comportement du locataire au cours du processus de renouvellement du bail, que le juge peut interpréter comme une renonciation implicite au bénéfice du jurisprudence interprète au cas par cas le comportement du locataire ; cette exclusion peut provenir du locataire qui, par l’intermédiaire de son avocat, offert un loyer supérieur à celui qui résulterait de la variation de l’indice ou qui aurait formulé une contre-proposition de renouvellement à son bailleur en acceptant un loyer dépassant le déplafonnement du loyer du bail commercial renouveléLe loyer du bail à renouveler peut être établi sur la base de la valeur locative, sans tenir compte de la variation de l’indice dans plusieurs cas en cas de modifications notables apportées aux caractéristiques du local loué, à sa destination aux obligations des parties, aux facteurs locaux de commercialité A ; en raison de la nature des lieux loués locaux à usage de bureaux, locaux monovalents, terrains B ; lorsque le bail a une durée supérieure à 9 ans ou bien s’est poursuivi tacitement au-delà de 12 ans C.Notre rôle d’avocat nous conduit à mener bon nombre de négociations entre preneur et bailleur, d’un côté comme de l’autre, afin d’éviter toute procédure au fond en fixation du loyer. Les procédures sont longues, couteuses et incertaines et faire appel à un avocat privilégiant la médiation aura pour impact de raccourcir le délai entre deux baux et de permettre aux parties de trouver un accord rapide qui les déplafonnement découlant d’une modification notable » des éléments de la valeur locativeDans le cas où les éléments constitutifs de la valeur locative auraient subi une altération, le déplafonnement trouverait à s’appliquer. Dès lors, une nouvelle valeur doit être fixée par les parties ou, à défaut par la juridiction éléments constitutifs de la valeur locativeL’article L145-33 du code de commerce est rédigé de la façon suivante Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après Les caractéristiques du local considéré ;La destination des lieux ;Les obligations respectives des parties ;Les facteurs locaux de commercialité ;Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. »Un décret est venu préciser ces éléments aux articles R145-3 à R145-8 du code de modification peut être invoquée lorsque certains éléments du local sont devenus inutilisables, qu’un concurrent s’est installé en face, précisé que la modification ne concerne que le cours du bail à renouveler, et ce jusqu’à la date d’effet du nouveau bail. La modification notable doit être intervenue entre la prise d’effet de l’ancien bail et celle du nouveau bail, au plus Les caractéristiques du local considéréLes articles R145-3 et R145-4 concernent les caractéristiques propres au local considéré, qui s’apprécient en considération, notamment, de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; de l’importance des surfaces affectées à la réception du public ; de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée, caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, données en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux La destination des lieuxL’article R145-5 vise la destination des lieux en précisant qu’elle est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le Les obligations respectives des partiesDu point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative article R. 145-8 du code de commerce.Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement Les facteurs locaux de commercialitéLes facteurs locaux de commercialité, précise l’article R145-6, dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou les quatre premiers éléments ont connu, au cours du bail à renouveler, une modification notable, l’exception du plafonnement est Les prix couramment pratiqués dans le voisinageLes prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette ce cinquième et dernier élément qu’est celui des prix pratiqués dans le voisinage, la Cour de cassation considère qu’il n’est pas pris en considération en tant que facteur propre pour apprécier l’existence d’une modification de la valeur du caractère notable » de la modificationAinsi, la modification des éléments constitutifs de la valeur locative doit être notable. En tout état de cause, il doit exister un lien de causalité manifeste entre la modification avancée et l’impact de celle-ci sur le commerce exploité. Les juridictions compétentes évaluent ce lien et le caractère notable de la modification en allant ; si besoin est, rechercher d’office son modification notable d’un seul des quatre éléments suffit à écarter la règle du plafonnement. De même, le caractère notable peut résulter de la combinaison de plusieurs éléments qui, même pris isolément, ne présenteraient pas ce de faire délivrer un congé demandant le déplafonnement du loyer, notre cabinet d’avocats s’échine à vérifier que ces modifications sont intervenues et qu’elles présentent le caractère notable requis. De même, nous travaillons avec nombre d’experts spécialisés dans les estimations de valeur locative et cette relation expert-avocat est mise au service du preneur ou du bailleur afin de l’orienter et le conseiller au du plafonnementIl est rappelé, que l’article L145-34, prévoit un mécanisme de protection du preneur face à une hausse trop brusque du loyer renouvelé à la valeur dispose en effet qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année clause n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent y déroger et il conviendra d’y être attentif lorsque l’on est découlant de la nature des lieux louésIl existe trois catégories de biens immobiliers qui, de par leur nature, échappent à la règle du plafonnement Les terrains nus le bail commercial d’un terrain nu échappe à la règle du plafonnement ; le loyer du bail renouvelé est fixé en considération des éléments propres du terrain article R145-9 du code de commerce.Les locaux à usage exclusif de bureaux ils échappent également à la règle du plafonnement et le loyer est fixé à la valeur locative, par référence au prix du marché pour des locaux équivalents. Étant précisé que pour retenir la qualification d’usage exclusif de bureaux », il convient de se reporter au bail commercial en question ; notamment à la clause de destination des lieux » qui s’appréciera à la date de renouvellement du locaux monovalents régie par l’article R145-10 du code de commerce, la monovalence constitue une cause de déplafonnement. Il n’existe pas de définition générale de la notion de local monovalent ». La jurisprudence en fait donc une appréciation au cas par cas. Toutefois, certaines activités requièrent en raison de leur nature particulière, des aménagements importants touchant la structure de l’immeuble, et dont la spécificité conduit presque, à coup sûr, à la monovalence les cliniques, cinémas, salles de spectacles, hôtels…Le cas des baux dont la durée est supérieure à 9 ans ou qui se sont poursuivis au-delà de 12 ansBail dont la durée s’est poursuivie au-delà de 12 ansLa règle est la suivante le loyer du bail qui a été conclu pour 9 ans, mais qui s’est poursuivi pendant plus de 12 ans ne pourra plus faire l’objet d’un plafonnement. Les parties reviennent donc à la valeur locative. Ce cas se présente notamment lorsque ni le bailleur ni le preneur n’ont donné congé ou demandé le renouvellement ; tant à l’issue du terme du bail que dans les 3 années qui l’ont suivi ; allongeant ainsi la durée effective du bail à plus de 12 à un avocat en fin de bail permet justement d’éviter le déplafonnement pour prolongation tacite du bail au-delà de la durée fatidique de 12 ans. L’avocat vous informera ainsi des risques encourus afin de sécuriser au mieux vos conclu pour plus de 9 ansL’article L145-34 du code de commerce qui prévoit le plafonnement du loyer renouvelé ne trouve pas à s’appliquer aux baux dont la durée est supérieure à 9 renouvelé pour une durée de plus de 9 ansDe la même façon, le bail renouvelé dont la durée serait fixée à plus de 9 ans voit son loyer échapper à la règle du les arrêts commentés de la cour d'appel et de la cour de cassation sur le renouvellement de bail commercial} .

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article l 145 1 du code de commerce